Wie ImmoGenom funktioniert.

ImmoGenom ist ein digitaler Immobilienbrief: pro Immobilie eine lebenslange GEN-ID, ein strukturierter 7-Ebenen-Datenraum, eine eigentümer-kontrollierte Freigabe-Logik.

Der Eigentümer sammelt Dokumente einmalig. Makler, Banken, Notare, Verwalter, Erben, Sachverständige bekommen — mit ausdrücklicher Freigabe — strukturierten Zugriff auf genau die Ebenen, die sie für ihren Vorgang brauchen. Jeder Zugriff steht im Protokoll. Beim nächsten Verkauf, Erbfall, Refinanzierung beginnt nichts von vorn.

ImmoGenom ist kein Makler, kein Notar, keine Rechts- oder Steuerberatung. ImmoGenom ist die Daten-Substanz, auf der diese Berufsträger effizienter arbeiten — mit der Wahrheit über die Immobilie statt mit aktenchaos.

Eine durchschnittliche Wohnimmobilien-Transaktion in Deutschland berührt 14 bis 22 Dokumente aus 5 bis 7 Behörden und Stellen. Brancheninterne Erhebungen (BVFI, IVD) beziffern den reinen Beschaffungsaufwand des Maklers auf 15 bis 25 Stunden pro Verkauf.

Diese Stunden werden bei jedem Eigentümerwechsel neu aufgewendet. Bei rund 750.000 jährlichen Wohntransaktionen in Deutschland entspricht das einer aggregierten Verschwendung von 12–18 Millionen Berater-Arbeitsstunden pro Jahr — Energie, die in die Beschaffung statt in die Beratung fließt.

Spiegelbildlich: Hausverwalter beantworten denselben Beleg-/Protokoll-Anfragen immer wieder. Banken starten den Beleihungswert bei null. Erbengemeinschaften erfahren erstmals von ihrer Immobilie wenig zur Bausubstanz, zur Mietsituation, zur energetischen Zukunft.

Single Source of Truth pro Immobilie. Jede Immobilie bekommt eine eindeutige, lebenslange Identnummer — die GEN-ID. An sie sind alle bekannten Daten und Dokumente gekoppelt. Die GEN-ID überlebt Eigentümerwechsel, Verwaltungs- wechsel und Banken-Anschlussfinanzierungen.

Sieben Ebenen, getrennt freigebbar. Statt aller Daten in einem Dropbox-Ordner liegen Daten in sieben thematischen Ebenen. Der Eigentümer entscheidet pro Ebene und pro Empfänger, was wie lange sichtbar ist.

Eigentümer-Kontrolle, lückenlos protokolliert. Jede Freigabe ist zeitlich begrenzt und jederzeit widerrufbar. Jeder Zugriff steht in einem unveränderbaren Aktivitätsprotokoll mit Zeitstempel.

Quellenkennzeichnung jeder Angabe. Jedes Feld zeigt, woher die Information stammt: „Verifiziert" (aus öffentlicher Quelle), „Eigenangabe", „KI-erkannt", „Partner", „Berechnet". Sie wissen jederzeit, wie belastbar eine Information ist.

1. Adresse eingeben: Der Eigentümer (oder ein autorisierter Akteur) tippt eine Adresse. Wir geokodieren über Photon (Open-Source, OpenStreetMap-basiert).
2. Public-Data-Sequenzierung: Wir ziehen automatisch verfügbare öffentliche Daten heran — Bodenrichtwert (BORIS der Länder), Mietspiegel-Quartil, OSM-Gebäudepolygon, Flurkarten-Daten, Energieausweis-Register (sofern Land vorhält). Diese Daten füllen Ebene 1 (Identität & Recht) und Teile von Ebene 2.
3. Dokumenten-Drop: Der Eigentümer zieht Dokumente in die Akte — Grundbuchauszug, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, WEG-Protokolle. Die KI-Engine (Anthropic Claude Vision) liest aus und sortiert in die korrekte Ebene. Extrahierte Felder erhalten den Quellen-Tag „KI-erkannt".
4. Optional: Vollmacht-Beschaffung (Paket Komfort 590 €): Mit unterzeichneter Vollmacht beschaffen wir bei Behörden Standarddokumente (Grundbuch, Flurkarte, Baulasten). Drittkosten werden 1:1 weitergegeben.
5. Freigabe an Dritte: Der Eigentümer wählt einen Empfänger, wählt Ebenen, wählt Dauer. Es entsteht ein einmaliger Zugangs-Link. Der Empfänger sieht genau, was freigegeben wurde, nicht mehr.
6. Aktivitätsprotokoll: Jede Anlage, jede Freigabe, jeder Zugriff, jede Dokumenten-OCR steht in einem unveränderbaren Audit-Log. Der Eigentümer sieht jederzeit, wer welche Ebene wann angesehen hat.

Jede ImmoGenom-Akte ist in sieben thematische Ebenen unterteilt. Die Trennung ermöglicht granulare Freigaben (z. B. Makler bekommt Ebenen 1–4, Bank bekommt Ebenen 1+4, Energieberater bekommt Ebene 5).

00

Cockpit

Die Immobilie auf einen Blick — Adresse, GEN-ID, Status, Fortschritt.

01

Identität & Recht

Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, Teilungserklärung, Eigentumsverhältnisse.

02

Technik & Bausubstanz

Baupläne, Baujahr, Energieausweis, Zustand Dach/Heizung/Fenster, Mängelliste.

03

Wartung & Historie

Wartungsverträge, Prüfprotokolle, Handwerkerrechnungen, Reparaturhistorie.

04

Wirtschaft & Finanzen

Mietverträge, Mieterträge, Nebenkosten, Finanzierung, Bewertung, Restnutzungsdauer.

05

Energie & Förderung

Verbräuche, CO₂-Pfad, Sanierungsfahrplan, passende Förderprogramme (KfW, BAFA, Land).

06

Beteiligte & Freigaben

Stakeholder-Verzeichnis, Rollen + Freigaben, lückenloses Aktivitätsprotokoll.

1. Adresse eingeben — kostenlos. Die Akte-Vorschau entsteht aus öffentlichen Daten. Sie sehen sofort, was wir bereits wissen.
2. Dokumente herein ziehen — kostenlos. Jedes Dokument erweitert die Akte um etwa 8 Prozentpunkte.
3. Akte sichern — kostenlos. E-Mail-Adresse eingeben, Login-Link klicken, fertig. Kein Passwort. GEN-ID und Akte bleiben Ihnen lebenslang erhalten.
4. Akte teilen — kostenlos. Granular pro Ebene und Empfänger. Zeitlich begrenzt, jederzeit widerrufbar.
5. Optional: Komfort 590 € einmalig — wir besorgen Standarddokumente via Vollmacht (Grundbuch, Flurkarte, Baulasten).
6. Optional: Service-Flatrate ab 79 €/Jahr — laufendes Monitoring, Frühwarnung (Energieausweis-Ablauf, Finanzierung, Versicherung), täglicher Förder-Abgleich.

ImmoGenom hat klare Grenzen. Innerhalb dieser Grenzen sind wir Software-Infrastruktur, nicht Berufsträger.

• Keine Rechtsberatung (RDG): Wir strukturieren und vermitteln an zugelassene Rechtsanwälte und Notare.
• Keine Steuerberatung (StBerG): Wir stellen die Akte für den Steuerberater bereit; die Beratung bleibt bei diesem.
• Keine Maklertätigkeit (§ 34c GewO): Wir bereiten Unterlagen strukturiert auf; die Vermittlung von Kauf-/Mietverträgen erfolgt durch zugelassene Makler.
• Keine notarielle Beurkundung: Der Kauf endet stets beim Notar. Wir liefern dem Notar die Akte vor.
• Keine Garantie der Drittdaten: Wir geben öffentliche Daten (BORIS, Mietspiegel, OSM) und vom Eigentümer hochgeladene Dokumente weiter; die inhaltliche Richtigkeit verantworten die jeweiligen Quellen.

• EU-Datenhaltung: Server in Falkenstein (Hetzner), Speicher in AWS Frankfurt (EU).
• DSGVO-konform konzipiert: Auftragsverarbeitungsverträge mit allen Sub-Dienstleistern (Stripe, AWS, Hetzner, Brevo).
• Granulare Freigaben: Pro Akte, pro Empfänger, pro Ebene, zeitlich begrenzt, jederzeit widerrufbar.
• Lückenlose Audit-Logs: Wer hat welche Ebene wann gesehen, mit IP und User-Agent.
• Passwortlos: Magic-Link-Authentifizierung mit 15-Minuten-Tokens. Keine Passwort-Datenbank, kein Phishing-Vektor.
• Verschlüsselung: TLS in der Übertragung, AES-256 serverseitig in der Ruhe (S3 SSE-S3).
• Quellenkennzeichnung: Jedes Feld zeigt seine Herkunft. Sie wissen immer, wie belastbar eine Angabe ist.

Weitere Details: Datenschutzerklärung.

Für Recherchierende, Aufsichtsbehörden und Trade-Press: ImmoGenom operiert auf folgender regulatorischer Grundlage. Diese Informationen sind für die Nutzung der Plattform nicht erforderlich — Sie können ImmoGenom sinnvoll verwenden, ohne eine einzige Richtlinie zu kennen.

EU-Gebäuderichtlinie (EPBD-Recast)

Richtlinie (EU) 2024/1275, transponiert in nationales Recht bis 29. Mai 2026. Verankert das digitale Gebäudelogbuch (Artikel 19) und den Renovation Passport (Artikel 12) als Pfeiler europäischer Gebäudegesetzgebung. ImmoGenom bildet diese Datenstruktur ab; die Renovation-Passport-Export-Funktion liegt in Layer 5.

CEN-Harmonisierungsnorm

Eine europaweit harmonisierte Norm für digitale Gebäudelogbücher wird bis 31. Oktober 2028 erwartet. Bis dahin orientieren wir uns am EPBD-Annex und der Bundesregierungs-Umsetzung im GEG-Novellierungsprozess.

GwG § 11 — KYC für Makler

Makler sind seit 2020 zur Identitätsprüfung beider Vertragsparteien verpflichtet. ImmoGenom kann diese Prüfung über die Akte-Freigabe-Architektur unterstützen (Phase 2). Wir führen die Prüfung selbst nicht durch.

GEG § 80 — Energieausweis-Vertriebspflicht

Verkäufer müssen bei der ersten Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen. ImmoGenom flaggt fehlende oder abgelaufene Energieausweise in Layer 5 automatisch.

RDG · StBerG · § 34c GewO · BGB Notarrecht

ImmoGenom leistet keine Rechts- oder Steuerberatung und führt keine Maklertätigkeit aus. Der Kauf endet beim Notar. Wir strukturieren und vermitteln.

DSGVO · BDSG · TTDSG

Verantwortlicher im Sinne von Art. 4 DSGVO ist die Innosirius UG (haftungsbeschränkt). Auftragsverarbeitungsverträge mit allen Sub-Dienstleistern nach Art. 28 DSGVO. Verarbeitungsverzeichnis nach Art. 30 DSGVO geführt.

Wir starten in Baden-Württemberg. Drei Pilot-Hausverwaltungen sind im Onboarding-Prozess (jeweils 200–800 Wohneinheiten). Aus dem Innosirius-Netzwerk melden sich Makler-Büros aus Stuttgart, Ludwigsburg und Karlsruhe für die nächste Pilot-Welle. Erste Bestandshalter mit kleinen Portfolios (5–25 Einheiten) testen die Owner-Akte-Funktion. Erste Sparkasse aus BW im Vorgespräch zum Bank-Modul.

Wenn Sie Hausverwaltung führen, Makler-Büro betreiben, Bank-Sachgebiet leiten oder Bestand halten und Pilot-Status wünschen — schreiben Sie an info@innosirius.de.

• OCR-Pipeline live (Anthropic Claude Vision) — Dokumente werden vollständig automatisch ausgelesen, Felder erscheinen in der korrekten Ebene.
• BORIS-BW Integration — Layer 1 wird automatisch mit dem amtlichen Bodenrichtwert befüllt.
• Verwalter-Workspace — Mandantenfähiger Mehr-WE-Verwaltungs-Modus mit Bulk-Import, Owner-Push, Rechnungs-Sammelverwaltung.
• Stripe-Checkout — Pakete Basis 290 €, Komfort 590 €, Vollservice ab 990 € sowie Abo-Tarife S/M/L.
• Bank-Modul — BelWertV-kompatibles Datenpaket auf Knopfdruck für Finanzierungs-Sachbearbeiter.
• Marktplatz-Provisionen — Handwerker-Aufträge, Sanierungs-Warenkörbe, Energieanbieter-Wechsel: gebündelt über die Akte.
• API für Verwaltungssoftware — direkte Integration in Casavi, etg24, immomio.

Innosirius UG (haftungsbeschränkt) · Stuttgarter Str. 13 · 70806 Kornwestheim

info@innosirius.de · +49 170 5988648

Diese Leistungsbeschreibung versionieren wir. Stand-Datum oben. Wesentliche Änderungen werden im Aktivitätsprotokoll der einzelnen Akten reflektiert.